Creșterea prețurilor din domeniul imobiliar a determinat în ultimii ani tot mai mulți români să-și îndrepte atenția către acest sector din dorința de a obține randamente mai mari de pe urma economiilor realizate.

Ce înseamnă o investiție imobiliară?

Multe persoane au impresia ca apartamentul care l-au cumpărat printr-un credit prima casă pe 30 de ani sau mașină second-hand cumpărata din piața este o investiție. Aceste bunuri nu pot fi considerate investiție atâta timp cât ele nu aduc nici un fel de venituri. Toate aceste bunuri folosite în scop personal ne fac să scoatem bani din buzunar în fiecare lună prin taxele sau costurile de întreținere pe care trebuie să le plătim.

Apartamentul sau casa în care locuiești nu reprezintă o investiție imobiliară

Așadar o investiție imobiliară poate fi considerată doar achiziționarea unui imobil cu scopul de a-l vinde mai scump mai târziu sau pentru a-l inchiria, în acest fel acel imobil ajunge să ne aducă venituri suplimentare generând un venit pasiv.

Piața imobiliară în 2017

Potrivit analizeimobiliare.ro în 2017 piața imobiliară locală s-a lovit de o serie de factori perturbatori care i-a frânat creșterea anuală. Astfel că dacă la finalul anului 2016 creșterea anuală prețurilor ajunsese la 12.4% la final de 2017 creșterea a frânat până la 9.1%.

Cluj Napoca a fost însă excepția de la regulă, orașul din inima Transilvaniei fiind singurul care a reușit să recupereze pierderea înregistrată în perioada de criză economică.

Evoluția pretului la mp in Cluj Napoca – perioada 2008 – 2018 Sursa foto: Imobiliare.ro

Potrivit analizeimobiliare.ro prețul mediu pe metru pătrat în Cluj Napoca a ajuns la 1460 euro/mp la finalul anului 2017 crescând cu 18.9% față de perioada similară a anului trecut. Iar conform celor mai recente date în zona centrală, metrul pătrat ajuns chiar și la 1700 de euro, cu 300 mai mult decât anul trecut, potrivit compariimobiliare.ro. Situația este aceeași și cartierele Gheorgheni, Zorilor și Mărăşti, unde metru pătrat a ajuns la 1300 de euro.

Investiții imobiliare sau investiții la bursă?

Investițiile imobiliare sunt considerate de populație ca fiind mai sigure datorită faptului că în urma realizării tranzacției investitorul ajunge să dețină un activ tangibil. Analizând însă în detaliu aceste tipuri de investiții pot fi identificate o serie de aspecte care fac investițiile imobiliare mai puțin atractive, iar tocmai aceste dezavantaje le-am dezbătut pe larg în articolul Investiții imobiliare vs. Investiții la bursă

Cât mai crește piața imobiliară?

Deși în general populația crede că prețurile imobilelor sunt pe un continuu trend ascendent, lucrurile nu stau chiar așa. Analizând graficul cu evoluția prețurilor față de trimestrul anterior putem constata că începând cu 2006 au fost perioade destul de lungi chiar și după criză când evoluția prețului consemnată de la un trimestru la altul a fost negativă.

Evolutie preturi sectorul imobiliar fata de trimestrul anterior Sursa foto: Studiu AnalizeImobiliare.ro

Totodată, pe parcursul anului 2017 media trimestrială de creștere a prețului a fost de 2.2%, cel mai semnificativ avans de 4% a avut loc în primul trimestru al anului 2017, urmând ca în cel de-al 3-lea trimestru se se înregistreze o ușoară diminuare a prețului de 0.2%. Spre comparație în 2016 locuințele s-au scumpit în fiecare trimestru în medie cu 2.9%.

Așadar datele prezentate de analizeimobiliare.ro arată o încetinire a ritmului de creștere a prețurilor în 2017 în comparație cu anul anterior, încetinire datorată în principal:

• Devalorizării leului în raport cu euro
• Evoluției indicelui ROBOR care în a doua parte a anului 2017 a început să crească accelerat
• Programului prima casă care beneficiază de la un an la altul de fonduri din ce în ce mai reduse

Ne apropiem de o nouă criză imobiliară?

Multe persoane fac comparația cu anul 2006 – 2008 și spun ca suntem într-o noua faza de boom imobiliar iar o nouă criză imobiliară este foarte aproape dar puțini o văd din păcate.

Analizând însă datele puse la dispoziție de cei de la Imobiliare.ro rata anuală de creștere a prețurilor cu pana la 10% nu este nici pe aproape cu cea din anii 2006 – 2008 când conform datelor de la acea vreme prețurile atingeau ritmuri anuale de creștere de peste 50%.

De asemenea nivelul mediu al veniturilor populației este în același timp cu aproape 100% mai mare față de perioada 2006 – 2008. Conform datelor puse la dispoziție de INS, salariul mediu net în România depășește 2.400 de lei, în comparație cu 1.282 lei în 2008, iar ritmul de creștere se accelerează pe fondul concurenței pentru principal resursă a țării – forța de muncă.

Totodată o bună parte din tranzacții se desfășoară din resursele proprii ale cumpărătorilor care au banii necesari (sau o bună parte din ei) acumulând cash în perioada 2009-prezent. În multe cazuri, dependența de un credit este relativ scăzută.

Interesul investițional s-a observat și în această perioadă mai ales în orașele unde prețurile au crescut spectaculos în ultimii ani. Dar dacă în anii 2006-2008 o bună parte din achiziții aveau ca obiect un interes speculativ de a revinde proprietatea la un preț mai ridicat după doar câteva luni, în prezent tranzacțiile încheiate au ca obiectiv principal locuirea de către cumpărător și familia acestuia. 

Piața imobiliară în 2018 la ce ne putem aștepta

Creșterea sau menținerea inflației la o cotă de 3.5% (sau chiar peste – inflația atinge 5.2% la finalul lunii aprilie 2018) așteptată de analiști și în 2018 împreună cu devalorizarea leului și creșterea costurilor de finanțare vor duce la o frânare a ritmului de creștere sau chiar la o corecție a prețurilor de pe piața imobiliară în a doua parte a anului 2018. 

Evolutie ROBOR 3 luni Sursa: Conso.ro

Dacă până la jumătatea anului 2016 indicele ROBOR 3 luni s-a înscris pe un trend descendent ajungând până la minimul absolut de 0.68, creșterea inflației a dus la o inversare a trendului și chiar la o creștere accelerată a indicelui ROBOR spre finalul anului 2017. Începutul anului 2018 a adus o consolidare la nivelul valorii 2 – 2.06 însă analiștii se așteptă la o reluare a trendului ascendent cel puțin până la valoarea de 3.13%.

Sursa: Observatii proprii, Studiu AnalizeImobiliare.ro